Deux appartements identiques, dans deux immeubles voisins de Montchoisi. Le premier affiche 320 francs de charges mensuelles, le second 520. Le premier paraît le meilleur achat. Il est probablement le plus cher des deux.
Pourquoi des charges basses doivent alerter
Les charges d’une propriété par étages couvrent deux choses très différentes. D’un côté les frais courants : chauffage, eau, conciergerie, électricité des communs, honoraires de l’administrateur, assurances. De l’autre l’alimentation du fonds de rénovation, qui finance les gros travaux à venir.
Les frais courants ne se compriment pas beaucoup. Quand des charges sont anormalement basses, c’est presque toujours le fonds de rénovation qui a été sacrifié. L’assemblée générale a voté de petites contributions pour ménager les propriétaires en place, et la facture attend le suivant.
Un fonds de rénovation sous-alimenté n’est pas une économie. C’est une dette collective non provisionnée, qui vous suivra chez le notaire.
Ce que dit le droit, et ce qu’il ne dit pas
Le Code civil ne rend pas le fonds de rénovation obligatoire. Il est en revanche prévu par la quasi-totalité des règlements de PPE et vivement recommandé par la profession. La répartition entre copropriétaires suit l’article 712h du Code civil : chacun contribue proportionnellement à la valeur de sa part, exprimée en millièmes dans l’acte constitutif.
Sur le montant, la pratique romande retient une alimentation annuelle de l’ordre de 0,2 % à 0,5 % de la valeur d’assurance incendie du bâtiment, certains professionnels allant jusqu’à 1 % pour des immeubles anciens. À long terme, le fonds devrait atteindre 6 à 8 % de cette valeur d’assurance.
Un ordre de grandeur concret : pour un immeuble assuré 6 millions, cela représente entre 12 000 et 30 000 francs de dotation par an, et un fonds cible situé entre 360 000 et 480 000 francs. Si le fonds affiche 40 000 francs sur un immeuble de cette taille construit dans les années 1970, la question n’est pas de savoir s’il y aura un appel de fonds, mais quand.
Les cinq documents à demander avant de faire une offre
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. C’est le document le plus révélateur : on y lit les travaux repoussés, les votes serrés, les conflits de voisinage et les procédures en cours.
- Le règlement de PPE et l’acte constitutif. Ils fixent les millièmes, les parties communes et les usages exclusifs. Une terrasse « privative » qui reste juridiquement commune change le calcul d’une rénovation.
- L’état du fonds de rénovation. Le montant, et surtout son rapport à la valeur d’assurance ECA du bâtiment.
- Le décompte de charges des deux derniers exercices. Pour distinguer les frais courants de la dotation au fonds, et repérer les postes qui dérivent.
- Le plan pluriannuel de travaux, s’il existe. Son absence sur un immeuble de plus de trente ans est en soi une information.
Les postes qui coûtent, et à quel horizon
Sur un immeuble d’habitation romand, les échéances lourdes se répètent avec une régularité prévisible : une toiture tous les quarante à cinquante ans, des fenêtres tous les trente à quarante ans, une chaudière tous les vingt à vingt-cinq ans, un ascenseur tous les vingt-cinq à trente ans, une façade tous les trente à quarante ans. Croisez ces durées avec l’année de construction et l’historique des travaux, et vous saurez ce qui attend la copropriété dans la décennie.
À cela s’ajoute désormais l’assainissement énergétique, sous la pression des exigences cantonales sur les chauffages fossiles. C’est le poste qui a le plus progressé dans les budgets de PPE ces cinq dernières années.
Comment nous procédons
Sur chaque appartement en PPE que nous mettons en vente, nous réunissons ces documents avant la première visite et nous les remettons aux acquéreurs sérieux. Non par excès de zèle : un acheteur qui découvre un appel de fonds trois mois après la signature devient un problème pour tout le monde, à commencer par le vendeur.
Et quand le fonds est faible, nous le disons, et nous en tenons compte dans le prix. C’est plus honnête, et c’est plus efficace.