C’est l’obstacle numéro un à Lausanne : trouver les fonds propres. Sur un appartement à 1,2 million, il faut réunir 240 000 francs avant même de parler de mensualités. Le deuxième pilier peut y contribuer, mais pas de la façon que la plupart des gens imaginent, et pas gratuitement.
La règle des 20 %, dont 10 % durs
Une banque suisse finance au maximum 80 % de la valeur d’un logement occupé par son propriétaire. Les 20 % restants sont à votre charge, et ils se divisent en deux moitiés qui n’ont pas le même statut :
- 10 % de fonds propres dits « durs » : épargne bancaire, titres, troisième pilier A, donation, héritage, produit de la vente d’un autre bien. Le deuxième pilier n’en fait pas partie.
- 10 % complémentaires : ils peuvent venir de la prévoyance professionnelle, par retrait ou par mise en gage.
Cette distinction est une exigence d’autorégulation du secteur bancaire, pas une lubie d’un établissement en particulier. Inutile de faire le tour des banques en espérant y échapper.
Retrait ou mise en gage : deux mécaniques opposées
Le retrait anticipé
Vous sortez le capital de votre caisse de pension et vous l’apportez à l’achat. Le montant minimum est de 20 000 francs et l’opération ne peut se répéter que tous les cinq ans. Jusqu’à 50 ans, vous pouvez retirer la totalité de votre avoir ; au-delà, le montant est plafonné. Le logement doit être votre résidence principale : une résidence secondaire ou un immeuble de rendement sont exclus.
Le prix à payer est triple :
- un impôt sur le versement en capital, prélevé séparément du reste du revenu, à un taux réduit mais réel ;
- une rente de retraite diminuée, définitivement, sauf remboursement ;
- des prestations de risque souvent réduites : en cas d’invalidité ou de décès, la couverture de votre caisse baisse en même temps que votre avoir.
La mise en gage
Vous laissez l’argent dans la caisse et vous le donnez en garantie à la banque. Aucun impôt, aucune perte de prestations, aucune amputation de votre rente. En contrepartie, votre dette hypothécaire reste plus élevée, donc vos intérêts aussi, et la banque exigera un amortissement plus soutenu.
La mise en gage coûte des intérêts. Le retrait coûte un impôt et une retraite. Le bon choix dépend de votre taux marginal d’imposition et de votre horizon, pas d’une règle générale.
Le troisième pilier, souvent sous-utilisé
Le pilier 3a compte comme fonds propres durs, lui. Son retrait obéit aux mêmes règles fiscales que le deuxième pilier mais sans toucher à votre rente de base. Beaucoup d’acheteurs oublient également qu’un 3a peut servir à l’amortissement indirect : au lieu de rembourser la banque, vous alimentez votre 3a nanti, vous déduisez les versements de votre revenu imposable et vous soldez la tranche à l’échéance.
Attention : c’est justement l’un des mécanismes que la suppression de la valeur locative va rendre moins intéressant, puisque les intérêts hypothécaires ne seront plus déductibles. À réexaminer avant de signer un plan sur quinze ans.
Ce qu’il faut vérifier avant de décider
- Demandez à votre caisse une simulation chiffrée : impôt sur le retrait, rente après retrait, prestations de risque après retrait. Les caisses fournissent ce document sur simple demande.
- Demandez à votre commune ou à votre canton le taux d’imposition applicable au versement en capital, il varie fortement.
- Vérifiez si votre employeur ou votre caisse permet le remboursement volontaire ultérieur, et à quelles conditions.
- Comparez les deux scénarios sur toute la durée, pas sur la mensualité de la première année.
Un mot d’honnêteté
Nous sommes courtiers, pas conseillers en prévoyance. Notre rôle est de vous dire tôt, avant que vous ne tombiez amoureux d’un bien, si le montage tient. Le chiffrage précis se fait avec votre caisse de pension et votre fiduciaire, et nous travaillons volontiers avec les vôtres.