Le 28 septembre 2025, le peuple et les cantons ont accepté la réforme de l’imposition de la propriété du logement par 57,7 % des voix. La valeur locative, ce loyer fictif que le propriétaire déclare depuis 1934 sur le logement qu’il occupe, va disparaître. Le Conseil fédéral n’a pas encore fixé la date d’entrée en vigueur, mais elle ne tombera pas avant le 1er janvier 2028.
Deux ans et demi, cela paraît lointain. En réalité, plusieurs décisions doivent se prendre maintenant, parce qu’elles portent sur des travaux à planifier, des amortissements à réorienter et des contrats à ne pas signer trop vite.
Ce que la réforme enlève, et ce qu’elle retire en échange
Le principe est simple : plus de revenu fictif à déclarer, mais plus de déductions liées à ce revenu. Le propriétaire qui occupe son logement perd donc :
- la déduction des frais d’entretien courants, de réparation et de remise en état ;
- la déduction des travaux de rénovation énergétique et d’assainissement, aujourd’hui l’un des principaux leviers fiscaux du canton de Vaud ;
- la déduction des intérêts hypothécaires, avec un régime transitoire prévu pour les primo-accédants.
La réforme s’accompagne d’une nouvelle compétence donnée aux cantons : celle de prélever un impôt foncier sur les résidences secondaires, destiné à compenser les recettes perdues dans les communes touristiques.
Le calcul ne bascule pas dans le même sens pour tout le monde. Un propriétaire peu endetté, dans un bien en bon état, y gagne. Un propriétaire fortement endetté qui rénove y perd.
Décision 1 : avancer les travaux lourds
Tant que l’ancien régime s’applique, les frais d’entretien restent déductibles. Une toiture, des fenêtres, une chaudière, une isolation de façade représentent des montants à cinq ou six chiffres dont une part revient aujourd’hui par la fiscalité. Après l’entrée en vigueur, cette part disparaît.
Cela ne veut pas dire qu’il faut lancer un chantier dans la précipitation. Cela veut dire que si des travaux étaient prévus dans les cinq ans, l’arbitrage de calendrier vaut la peine d’être posé sur le papier, chiffres en main, avec votre conseiller fiscal. Rappelons aussi que les subventions cantonales et le Programme Bâtiments continuent d’exister indépendamment de la valeur locative.
Décision 2 : revoir la stratégie d’endettement
La logique suisse actuelle est bien connue : on garde une hypothèque élevée, parce que les intérêts se déduisent et compensent la valeur locative imposée. Cette logique s’éteint avec la réforme.
Sans déduction des intérêts, la dette redevient un coût sec. Amortir devient plus intéressant qu’aujourd’hui, en particulier pour les ménages dont le taux marginal d’imposition est élevé. Attention toutefois : une hypothèque ne se réduit pas librement en cours de contrat. Un remboursement anticipé sur un prêt à taux fixe déclenche presque toujours une indemnité. La bonne fenêtre est celle du renouvellement.
Décision 3 : ne pas figer une tranche trop longue à l’aveugle
Signer aujourd’hui une hypothèque fixe à dix ans revient à s’engager sur une période qui traverse le changement de régime. Ce n’est pas une erreur en soi, mais l’échéance mérite d’être choisie en connaissance de cause, et pas seulement en fonction du taux affiché. Décomposer son financement en deux ou trois tranches d’échéances différentes garde une porte ouverte au moment où les règles changeront.
Décision 4 : le cas des résidences secondaires
C’est le point le plus incertain. La suppression de la valeur locative s’applique aussi aux résidences secondaires, mais les cantons pourront introduire un impôt foncier spécifique. Sa forme, son taux et son assiette restent à écrire, canton par canton. Un propriétaire de chalet a donc tout intérêt à suivre les travaux parlementaires vaudois et valaisans avant d’arbitrer une vente ou un achat sur ce seul motif.
Ce que nous en retenons
La réforme ne rend pas la propriété plus chère ni moins chère de façon uniforme. Elle déplace l’avantage : du propriétaire endetté qui rénove vers le propriétaire désendetté dans un bien entretenu. Entre les deux, il y a un travail d’arithmétique à faire sur votre situation, pas sur une moyenne suisse.
Si vous vous demandez ce que cela change pour votre bien, nous en parlons volontiers, sans attendre 2028.